【不動産査定の費用】無料と有料の違いは？注意すべきポイントと依頼方法

はじめに

本記事では、不動産の査定にかかる費用と、無料査定・有料査定の違いをわかりやすく整理します。売却を検討していて「まずは相場だけ知りたい」なら無料査定（机上査定／訪問査定）が有効です。いっぽう、相続・裁判・企業間取引などで根拠が必要な場面では、不動産鑑定士による鑑定評価書を発行する有料査定が必須になります。

また、査定額は売却価格＝成約価格ではありません。市場状況や交渉で変動します。どの場面でどの査定が最適か、そして依頼の流れ・費用相場・注意点まで一気に確認しましょう。

不動産査定の種類とその特徴

不動産査定には大きく分けて有料査定と無料査定の2種類があり、それぞれ目的や精度が大きく異なります。

有料査定と無料査定の違いを理解することで、あなたの状況に最適な査定方法を選択でき、無駄な費用を避けながら適切な不動産評価を得られるでしょう。

具体的には、有料査定は国家資格者による法的効力のある不動産鑑定評価書の作成で、費用は20万円から50万円程度かかります。
一方、無料査定は不動産会社が売却活動の一環として行う簡易的な価格査定で、市場相場の把握が主な目的です。

以下で詳しく解説していきます。

有料査定とは？不動産鑑定の基本

有料査定は国家資格を持つ不動産鑑定士が行う正式な不動産評価です。
不動産鑑定評価基準に基づいて客観的な価値を算出し、法的効力を持つ鑑定評価書を作成します。

「相続で揉めそうだから正確な価値を知りたい…」という方にとって、有料査定は必要不可欠でしょう。
裁判所や税務署などの公的機関でも証拠書類として認められるため、法的な手続きで使用できます。

有料査定の特徴は以下の通りです。

費用は20万円から50万円程度が相場となっており、物件の規模や複雑さによって変動します。
評価には1週間から1ヶ月程度の時間を要するため、急ぎの場合は早めの依頼が重要です。

有料査定は法的根拠が必要な場面で威力を発揮する、信頼性の高い不動産評価方法といえます。

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無料査定とは？不動産業者による評価

無料査定は、不動産会社が売却を前提として行う価格評価サービスです。
「売却時の参考価格を知りたいけれど、費用をかけたくない…」と考える方にとって最適な選択肢でしょう。

不動産業者は独自のデータベースや過去の取引事例を基に、おおよその市場価格を算出します。
査定方法は主に机上査定と訪問査定の2種類があり、机上査定では物件情報のみで価格を提示。
訪問査定では実際に現地を確認して、より詳細な評価を行います。

無料査定の特徴は以下の通りです。

ただし、無料査定は法的効力を持たないため、相続や裁判などの公的な手続きには使用できません。
あくまで売却検討時の目安として活用することが重要です。

無料査定は売却を前提とした価格把握に最適なサービスといえるでしょう。

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不動産査定の種類（机上査定・訪問査定）

不動産査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2種類があり、どちらも宅地建物取引業者が提供するサービスです。机上査定は物件情報や不動産流通機構（レインズ）の成約事例をもとに、取引事例比較法を用いて算出される概算価格となります。

訪問査定では宅建業者が実際に現地を確認し、立地条件や建物の状況を詳しく調査します。原価法や収益還元法も併用し、路線価や固定資産税評価額も参考にした正確な市場価格を算定。

机上査定は無料で迅速に結果が得られる一方、訪問査定は時間を要するものの売却査定書として活用できる精度の高い査定根拠を提供します。媒介契約を検討する際は、建物状況調査による瑕疵の有無も含めた訪問査定を選択することが重要です。

机上査定

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、物件概要書や登記簿謄本などの書面情報のみで行う査定方法です。宅地建物取引業者が近隣取引事例や類似物件の相場価格を参考に、オンライン査定システムを活用して概算査定額を算出します。

この査定方式では築年数、専有面積、所在地情報、交通アクセスなどの基本データから市況分析を実施。公図や地積測量図といった法的書類も査定根拠として活用され、査定依頼書の提出から即日回答が可能な迅速性が最大の特徴となっています。

机上価格査定は無料査定として多くの不動産会社が提供しており、売却検討の初期段階で周辺環境を含めた物件価値を把握するのに適しています。ただし、実際の建物状況を確認していないため、正式な売却活動前には訪問査定による詳細な価格検証が必要です。

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訪問査定

訪問査定は詳細査定とも呼ばれ、宅地建物取引業者が実際に物件を訪問して実地査定を行う方法です。現地調査では建物状況調査（インスペクション）による構造躯体や設備機器点検を実施し、瑕疵調査や劣化状況の確認も含まれます。

査定時には境界確認や越境物の有無、接道状況といった法的制限を詳しく調査。建蔽率や容積率、用途地域などの法規制に加え、日照条件や眺望、騒音測定による周辺環境の評価も実施します。

この査定方式では宅建業法第35条の重要事項説明に必要な情報も収集され、査定報告書として正確な市場価値を提示。机上査定では把握できない物件固有の特徴や問題点を明確にし、適正な売却価格の設定や媒介契約締結の根拠となる重要な資料を提供します。

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有料不動産査定が必要なケース

有料の不動産査定は、法的な効力や公的な証明が必要な場面で重要な役割を果たします。
特に相続や法的トラブル、企業取引など、正確性と信頼性が求められる状況では、不動産鑑定士による有料査定が不可欠でしょう。

有料査定が必要となる理由は、その結果が法的な根拠として認められるためです。
無料査定は参考価格の提示に留まりますが、有料査定では国家資格を持つ不動産鑑定士が詳細な調査を行い、客観的で信頼性の高い評価書を作成します。
この評価書は裁判所や税務署などの公的機関でも有効な証拠として扱われるのです。

具体的には、遺産分割協議での不動産価値の確定、立退料算定時の適正価格の判断、企業の資産評価や合併時の不動産価値算出などが挙げられます。
これらの場面では、関係者全員が納得できる客観的な根拠が必要となり、有料査定の専門性が威力を発揮するでしょう。
以下で詳しく解説していきます。

遺産相続での不動産価値の確認

遺産相続が発生した際、不動産の正確な価値を把握することは極めて重要です。
相続税の申告や遺産分割協議において、税務署や相続人全員が納得できる客観的な評価が必要となるためでしょう。

相続における不動産評価では、以下の場面で有料の不動産鑑定が必要になります。

特に相続税の申告では、路線価や固定資産税評価額だけでは不十分な場合があります。
不動産鑑定士による鑑定評価書があれば、税務調査時にも説得力のある根拠資料となるでしょう。

「相続でもめたくないけれど、適正な評価がわからない…」と悩む方も多いはずです。
有料査定の費用は20万円から50万円程度かかりますが、後のトラブルを避けるための必要投資といえます。

相続における不動産評価は、将来の税務リスクや家族関係を左右する重要な判断材料となります。

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立退料や賃料に関するトラブル

立退料や賃料に関するトラブルでは、客観的な不動産価値の証明が必要になるため、有料査定が欠かせません。

賃貸物件のオーナーと借主の間で「立退料の金額が適正なのか分からない…」といった問題が発生した場合、不動産鑑定士による正式な評価が重要な判断材料となります。
また、賃料の増減額請求においても、周辺相場との比較だけでなく、建物の経年劣化や立地条件を考慮した専門的な評価が求められるでしょう。

有料査定が必要な具体的なケースは以下の通りです。

不動産鑑定評価書は法的効力を持つため、費用は20万円から50万円程度かかりますが、トラブル解決には必要不可欠な投資といえます。
無料査定では法的な証明力がないため、このような場面では有料査定を選択することが重要です。

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企業間取引での不動産評価

企業間の不動産取引では、有料の不動産鑑定が必須となるケースが多く存在します。
特に大規模な企業買収や合併の際には、対象企業が保有する不動産の正確な価値評価が求められるでしょう。

企業間取引で有料査定が必要となる主な場面は以下の通りです。

「企業の重要な判断材料になるから、正確性が何より大切かもしれない…」と考える経営者も多いはずです。
企業間取引では税務上の問題や株主への説明責任もあるため、国家資格者による客観的で信頼性の高い鑑定評価書が不可欠となります。

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不動産鑑定の費用相場と内訳

不動産鑑定の費用は、物件の種類や規模によって大きく異なります。
正確な費用を把握することで、適切な予算計画を立てることができるでしょう。

有料の不動産鑑定では、国家資格を持つ不動産鑑定士が詳細な調査を行うため、相応の費用が発生します。
この費用は、物件の複雑さや調査に要する時間、専門性の高さを反映したものです。

例えば、一般的な住宅の場合は20万円から30万円程度、商業用不動産や大規模な土地では50万円以上かかることも珍しくありません。
また、相続税評価や裁判での証拠資料として使用する場合は、より詳細な調査が必要となり費用も高くなる傾向があります。

以下で詳しく解説していきます。

不動産鑑定評価書の費用について

不動産鑑定評価書は、国家資格を持つ不動産鑑定士が作成する公的な価値証明書です。
費用は物件の規模や立地により異なりますが、一般的な住宅では20万円から40万円程度が相場となっています。

「費用が高いかもしれない…」と感じる方も多いでしょうが、この評価書は法的効力を持つ重要な書類です。
マンションなら25万円前後、戸建て住宅は30万円前後、土地のみの場合は20万円前後が目安となります。

費用の内訳は以下の通りです。

評価対象が複雑な物件や特殊な立地条件がある場合は、追加費用が発生することもあります。
また、急ぎの依頼では特急料金として20％程度の割増料金がかかるケースが一般的です。

不動産鑑定評価書の費用は決して安くありませんが、法的な証明力を持つ重要な書類として適正な価格設定がされています。

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不動産査定書の費用について

不動産査定書は、不動産鑑定評価書よりも簡易的な評価書類として位置づけられています。
費用相場は5万円から15万円程度で、正式な不動産鑑定評価書と比べて大幅に安く済むでしょう。

査定書の費用は以下の要因によって変動します。

「正式な鑑定書は高すぎるかもしれない…」と感じる方には、査定書が適した選択肢となります。
ただし、査定書は法的効力が限定的であることを理解しておく必要があります。

相続税申告や裁判での証拠資料としては使用できませんが、売却検討時の参考資料や金融機関への提出書類としては十分活用可能です。
費用対効果を考慮して、目的に応じた適切な選択をすることが重要でしょう。

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無料査定が向いている状況

不動産の売却を考えている方にとって、無料査定は最も適した選択肢です。
売却の意思が固まっていない段階でも、気軽に不動産の価値を把握できるため、多くの方が利用しています。

無料査定が向いている理由は、費用負担なしで複数の不動産会社から査定を受けられることでしょう。
有料の不動産鑑定は20万円から50万円程度の費用がかかりますが、売却目的であれば法的効力のある鑑定書は必要ありません。
不動産会社による無料査定でも、売却価格の目安として十分な精度を持っています。

例えば、転勤や住み替えを検討している方、相続した不動産の処分を考えている方などは、まず無料査定で市場価値を確認するケースが多いです。
また、複数社に依頼することで査定額の妥当性も判断できます。

以下で詳しく解説していきます。

売却を検討中の不動産の評価

売却を検討している不動産の価値を知りたい場合、無料査定が最適な選択肢となります。
不動産会社による無料査定は、実際の売却活動を前提としているため、現実的な市場価格を把握できるでしょう。

「売却するかどうか迷っているけれど、まずは価値を知りたい…」という方にとって、無料査定は気軽に利用できる便利なサービスです。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な相場観を得られます。

無料査定が売却検討時に適している理由は以下の通りです。

ただし、無料査定は簡易的な評価のため、詳細な調査は行われません。
売却の意思が固まっていない段階でも、将来的な資産価値の参考として活用できるメリットがあります。

売却検討中なら、まず無料査定で大まかな価値を把握することから始めましょう。

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市場相場を知りたいとき

不動産の市場相場を知りたい場合、無料査定が最適な選択肢です。
売却を検討していなくても、現在の資産価値を把握したい方は多いでしょう。

無料査定では、不動産業者が近隣の取引事例や市場動向を基に、現在の相場価格を算出してくれます。
この情報は、将来的な資産運用計画や住み替えの検討材料として非常に有効でした。

「今の家っていくらぐらいの価値があるのかな…」と気になる方にとって、無料査定は気軽に利用できる便利なサービスです。

市場相場を知るメリットは以下の通りです。

ただし、無料査定は簡易的な評価であることを理解しておきましょう。
正確な価格を知りたい場合は、有料の不動産鑑定を検討することをおすすめします。

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売却を急ぐ必要がある場合

急いで不動産を売却したい場合、無料査定が最も適した選択肢です。
転勤や離婚、資金調達など「すぐにでも売却したい」という状況では、スピードが何より重要になります。

無料査定なら申し込みから査定結果の提示まで、通常1～3日程度で完了。
有料の不動産鑑定では2～3週間かかるため、急ぎの売却には現実的ではありません。

また、売却を急ぐ場合は以下の理由からも無料査定が有効です。

ただし、急ぎの売却では相場より安い価格での取引になる可能性も。
「少しでも高く売りたいけれど時間がない…」という方は、一括査定サービスを活用して複数社の査定額を比較することをおすすめします。

急ぎの売却では、正確性よりもスピードと実用性を重視した無料査定が最適な選択といえるでしょう。

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不動産査定の依頼方法と流れ

不動産査定を依頼する際は、有料査定と無料査定で手順が大きく異なります。
それぞれの特徴を理解して、目的に応じた適切な方法を選択することが重要でしょう。
有料査定は法的な効力を持つ正式な評価書が必要な場合に、無料査定は売却検討時の参考価格を知りたい場合に最適です。

有料査定と無料査定では、依頼先や必要書類、手続きの流れが全く違います。
有料査定は国家資格を持つ不動産鑑定士への依頼となり、厳格な手続きが必要になるためです。
一方、無料査定は不動産会社への簡単な依頼で済み、短期間で結果を得られます。

以下で詳しく解説していきます。

有料査定の依頼手順

有料査定は不動産鑑定士による正式な評価で、法的効力を持つ不動産鑑定評価書を取得できます。
まず不動産鑑定士事務所に連絡し、査定の目的と対象物件の詳細を伝えましょう。

依頼手順は以下の通りです。

「費用が高額になるかもしれない…」と心配な方もいるでしょう。
事前に複数の事務所から見積もりを取ることで、適正な費用を把握できます。

鑑定士は物件の現地調査を行い、周辺環境や建物状況を詳細に確認。
その後、取引事例比較法や収益還元法などの手法を用いて評価額を算定します。

通常、依頼から評価書完成まで2〜3週間程度の期間が必要です。
相続や訴訟など法的手続きで使用する場合は、この有料査定が必須となります。

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無料査定の依頼手順

無料査定の依頼は、不動産売却を検討している方にとって最初の重要なステップです。
手続きは簡単で、多くの場合オンラインで完結できるでしょう。

まず、信頼できる不動産会社を選定します。
大手不動産会社や地域密着型の業者など、複数の選択肢から比較検討することが重要です。
「どの会社に依頼すればいいのかわからない…」と迷う方も多いかもしれませんが、実績や口コミを参考に選ぶとよいでしょう。

依頼方法は主に以下の3つです。

オンライン査定では、物件の基本情報を入力するだけで簡単に申し込めます。
住所、築年数、間取り、面積などの情報を正確に入力することで、より精度の高い査定結果を得られるでしょう。

査定結果は通常、申し込みから数日以内にメールや電話で連絡があります。
複数社に依頼することで、適正な市場価格を把握できるため、最低でも3社程度への依頼をおすすめします。

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不動産査定の費用に関する注意点

不動産査定を依頼する際は、費用だけでなく査定結果の活用方法や精度についても十分理解しておく必要があります。
特に査定額と実際の売却価格には違いがあることを認識し、依頼先選びを慎重に行うことが重要でしょう。

査定費用は依頼先や査定の種類によって大きく異なるため、事前の確認が欠かせません。
不動産鑑定士による有料査定では20万円～50万円程度かかる一方、不動産業者の無料査定は費用負担がない代わりに法的効力が限定的です。
また相続が発生した場合、査定費用を誰が負担するかで家族間のトラブルになるケースもあります。

例えば売却目的なら無料査定で十分ですが、相続税申告や裁判資料として使用する場合は有料の不動産鑑定評価書が必要になります。
査定額はあくまで参考価格であり、実際の売却価格は市場状況や買主との交渉で変動することも覚えておきましょう。

査定額と売却価格の違い

不動産査定で提示される査定額と実際の売却価格には、必ずといっていいほど差が生じます。

査定額は不動産の適正な市場価値を算出したものですが、売却価格は実際の買い手との交渉によって決まるためです。
「査定額通りに売れると思っていたのに」と感じる方も少なくありません。

査定額と売却価格に差が生じる主な要因は以下の通りです。

特に売却を急ぐ場合は、査定額より低い価格での成約となるケースが多くなります。
一方で、希少性の高い物件や人気エリアでは査定額を上回る価格で売却できることもあるでしょう。

査定額はあくまで目安として捉え、実際の売却活動では市場動向を見ながら柔軟な価格設定を心がけることが重要といえます。

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費用は依頼先や内容で異なる

不動産査定の費用は依頼先や査定の内容によって大きく変わります。

有料査定である不動産鑑定の場合、不動産鑑定士に依頼する費用は物件の種類や規模で決まるでしょう。
戸建て住宅なら20万円から30万円程度、マンションでは25万円から35万円が相場です。
土地のみの場合は15万円から25万円程度となります。

一方、無料査定は不動産会社が提供するサービスですが、会社によって査定の精度や対応範囲が異なります。

「どの会社に頼んでも同じかもしれない…」と考える方もいますが、実際は査定方法や経験値で結果に差が生まれます。

有料査定では、現地調査の詳細度や周辺環境の分析レベルによって追加費用が発生する場合もあります。
急ぎの場合は特急料金として15倍程度の費用がかかることも。

無料査定でも、詳細な査定書作成や複数回の現地調査を希望する場合は、有料オプションとして費用が発生する可能性があります。

依頼前に費用の内訳と追加料金の有無を必ず確認することが重要です。

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相続時の費用負担の検討

相続が発生した際の不動産査定では、費用負担について事前に検討しておくことが重要です。

相続人が複数いる場合、査定費用を誰が負担するかで「後から揉めるかもしれない…」という不安を抱く方も少なくありません。
一般的には相続財産から査定費用を支払うか、相続人全員で按分して負担するケースが多いでしょう。

有料の不動産鑑定を依頼する場合、費用は20万円から50万円程度かかることがあります。
この費用負担について相続人間で合意を得ておかないと、後々トラブルの原因となりかねません。

費用負担を明確にするための対策は以下の通りです。

特に相続税申告が必要な場合は、正確な評価が求められるため有料査定が必要になることもあります。
費用負担の取り決めを事前に行うことで、円滑な相続手続きが可能になるでしょう。

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不動産査定に関するよくある質問

不動産査定を依頼する際、多くの方が費用負担や査定後の流れについて疑問を抱くでしょう。
特に初めて不動産査定を利用する場合、誰が費用を支払うのか、査定結果をどう活用すべきかわからないものです。
これらの疑問を解決することで、不動産査定をより効果的に活用できるようになります。

費用負担については、査定の種類や依頼目的によって大きく異なります。
無料査定の場合は不動産会社が負担し、有料の不動産鑑定では依頼者が費用を支払うのが一般的です。
相続や法的手続きでは、相続人全員で費用を分担するケースも多く見られます。

査定後のステップも重要なポイントでしょう。
売却を検討している場合は、査定結果を基に売却戦略を立て、適切な不動産会社を選択する必要があります。
相続や法的手続きでは、査定書を関係機関に提出し、必要な手続きを進めていくことになります。

不動産査定の費用は誰が負担するのか？

不動産査定の費用負担は、査定の種類と依頼の目的によって決まります。

無料査定の場合、費用負担は一切発生しません。
不動産会社が売却の仲介を期待して無料でサービスを提供するため、依頼者の負担はゼロです。

有料査定（不動産鑑定）では、依頼者が費用を負担するのが基本となります。
ただし、状況によって負担者が変わるケースもあるでしょう。

「査定費用が思ったより高額になってしまった…」という事態を避けるため、事前に見積もりを取得することが重要です。

また、税務申告で不動産鑑定評価書が必要な場合、その費用は必要経費として計上できる可能性があります。

査定の目的を明確にして、適切な費用負担者を事前に決めておくことで、後々のトラブルを防げるでしょう。

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不動産査定後の次のステップは？

不動産査定を受けた後は、査定結果を基に具体的な行動を起こす段階に入ります。

査定が完了したら、まず査定書の内容を詳しく確認しましょう。
「査定額が思っていたより低いかもしれない…」と感じる方もいるでしょうが、査定額は市場価格の目安として活用することが大切です。

無料査定の場合、複数の不動産会社から査定を受けていれば、各社の査定額を比較検討してください。
査定額に大きな差がある場合は、その理由を各社に確認することをおすすめします。

売却を決断した場合は、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を開始します。
一方、売却を見送る場合でも、査定結果は将来の参考資料として保管しておきましょう。

有料査定を受けた場合は、不動産鑑定評価書が法的効力を持つため、相続手続きや税務申告などの必要な手続きを進められます。

査定後の選択肢を事前に整理しておくことで、スムーズに次のステップへ進むことができるでしょう。

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まとめ

まずは無料査定で相場感を掴み、根拠資料が必要な局面では迷わず有料査定へ。目的に合った使い分けで、ムダなく確かな意思決定を行いましょう。